UTBYGGING

 

 

Forslag til utbygging av rekkehus og vaktmestergarasje.
Under ser dere illustrasjoner fra skisseprosjektet som vi har utført med bistand fra arkitekt. Merk at dette først og fremst viser byggenes størrelse og form og at utseende vil bli annerledes enn det som er vist. Det vil være aktuelt å bruke forskjellige materialer i fasadene for å hente inn elementer fra nærliggende bygg.

Sett fra utenfor 1. etasje LV56

 

Sett fra utenfor 1. etasje LV84

 

Rekkehus med parkeringskjeller sett fra nord

 

Sett fra vindu i 2. etasje LV84 Vaktmestergarasje

 

Forslaget er å bygge P-kjeller med rekkehus over på parkeringsplatået over gjesteparkeringen. P-kjeller kan inneholde:

• Areal til vaktmesterkontor og garderober
• Parkeringsplasser hvor leiligheter uten parkeringsplass kan få tilbud om å kjøpe plass og resten av plassene kan leies ut som i dag
• Mulighet for hurtigladestasjon til el-bil
• Mulighet for plass til bilkollektivbil(er)

For boligareal over kjeller foreslår vi å bygge 8 rekkehus på 150 – 170 m2 med takterrasse. Vi har også vurdert en ny blokk, men for å begrense byggehøyden av hensyn til beboere i naboblokkene og med ønske om å bygge noe litt annerledes enn det som er i borettslaget i dag, er styret at den oppfatningen at rekkehus er den beste løsningen.

I tillegg ønsker vi å skille ut garasjedelen til vaktmester i et eget bygg ved rundkjøringen til innkjøringen til plan 3 i parkeringshuset dersom vi får tillatelse fra Bymiljøetaten til å plassere bygget her. Denne plasseringen har litt høyere kostnader til grunnarbeider enn alternativet som ble presentert på generalforsamlingen, men her blir ikke boområdet påvirket og det er enkelt tilkomst til garasjen. Om ikke vi får byggetillatelse til dette er det mulig å plassere vaktmestergarasjen i parkeringskjelleren til de foreslåtte rekkehusene.

Det er areal til ca 50 plasser som med utbyggingen vil komme i lukket kjeller i stedet for åpent som i dag. Av disse 50 plassene vil man miste 4-6 plasser til vaktmesterkontoret, 1-2 til bilkollektivbil (dersom det er noe beboerne ønsker) og de 8 nye enhetene vil få hver sin plass. Det vil si at vi mister kun 13-16 plasser i forhold til dagens situasjon, og det kan også hende at bilkollektivbil vil føre til mindre behov for bil nr 2 for noen av de som leier plass i dag. I dag er det ca 25 ledige plasser på utleieparkeringen.

Fordeler:

• Stor økonomisk inntjening for borettslaget. Et veldig grovt anslag er at prosjektet vil gi et overskudd i størrelsesorden 30 mill., og dette vil finansiere borettslagets kommende vedlikeholdsprosjekter og sørge for en lav husleie i lang tid fremover
• Gode fasiliteter og nødvendige fasiliteter for vaktmester og øvrige ansatte. De ansatte vil i tillegg få moderne kontor, garderobefasiliteter og et lunsjrom som er viktige trivselsfaktorer på arbeidsplasser i Norge.
• Ny boligtype for beboere som ønsker større plass
• Mulighet for flere funksjoner i ny p-kjeller som hurtiglading for elbil og oppstillingsplass for bilkollektiv
• Flere innendørs parkeringsplasser
• Bedre utnyttelse av dagens parkeringsplassområde
• Mulig forbedret estetisk uttrykk for innkjøringen til borettslaget

 

Ulemper:

• Anleggsperiode med noe begrenset parkeringskapasitet
• Noen beboere, spesielt i LV56-60 og 84-86, vil nok ha en negativ oppfatning av endret utsyn. Som vist på snitt-tegningen er det rekkehusene vesentlig lavere en naboblokken, slik at beboerne her ikke skal bli påvirket i vesentlig grad.
• Færre utendørsplasser til beboere med flere biler, selv om det i dag er god kapasitet og ledige plasser på utleieparkeringen

 

Vedlagt dette skrivet finner dere følgende tegninger fra skisseprosjektet:

• A10-01 Situasjonsplan
• A72-05 Persp. rekkehus fra nord
• A72-04 Persp. rekkehus fra syd
• A30-01 Snitt rekkehus
• A72-03 Perspektiv alt. 2

 

Andre alternativer til plassering av driftsbygg som er vurdert i prosessen:

1. Forslaget som ble presentert av styret på generalforsamlingen (GF). Også vist på vedlagte situasjonsplan som alt.1
2. Nytt alternativ. Bygg plassert inn i terrenget inntil rundkjøringen. Krever tillatelse fra BYM, men PBE er positive til denne plasseringen. Foreslått plassering for vaktmestergarasje, vist på situasjonsplan som alt.2
3. Innspill fra salen på GF som alternativ plassering av driftsbygg. Området viste seg å være for smalt.
4. Først var ideen å plassere driftsbygget inn i terrenget under deler av parkeringsplassen, og dette ledet til det fremlagte forslaget om rekkehus med parkeringskjeller.

 

Kostnadsoppstilling

I det etterfølgende ser dere et grovt anslag for prosjektet. Tallene for byggekostnad er hentet fra Norsk Prisbok sin kostnadsoppstilling for bygningstypene rekkehus uten kjeller og parkeringskjeller boligblokk. Dette er gjennomsnittstall fra nylig gjennomførte byggeprosjekter med normal standard. Antatt salgspris er basert på solgte boliger i Voksenhagen den siste tiden. Salgspris for parkeringsplasser til leiligheter som i dag ikke har parkeringsplass i parkeringshuset (16 enheter) er satt til byggekostnad, og her har vi antatt at halvparten av disse ønsker å kjøpe plass. Hovedårsaken til at dette prosjektet er så gunstig for borettslaget er at vi ikke har utgifter knyttet til kjøp av tomt. Dette gjør at også prosjektet kan finansieres uten at det går utover husleien under byggeperioden, ved at tiden fra de store utgiftene begynner å løpe frem til største delen av inntekten kommer ved ferdigstillelse blir relativt kort.

 

Videre gjennomføring
24.08.17 hadde vi en veldig positiv forhåndskonferanse med Plan og bygningsetaten (PBE) om den foreslåtte rekkehusutbyggingen. Her presenterte vi skisseprosjektet og våre tanker rundt utbyggingen. I dag ligger det kun en reguleringsplan fra byggetiden som ikke sier så mye om hva som kan la seg gjennomføre innenfor den vedtatte planen. PBE var positive til vårt forslag og signalene fra forhåndskonferansen var at dette bør være mulig med vanlig byggesak med dispensasjon fra dagens reguleringsplan så lenge vi kommer med en ordentlig redegjørelse for en del forhold knyttet til tiltaket som parkering, uteareal for nye enheter etc. Referat fra forhåndskonferansen finnes på PBEs sider under saksinnsyn, sak nr. 201709829.

 

Styret ser for seg følgende milepæler i prosjektet fremover:

1. Informasjon til beboere (dette skrivet). All informasjon er også lagt ut på hjemmesiden under fanen utbygging. Her legger vi ut spørsmål og svar som kommer underveis
2. Åpen dag i dagligstuen kl 15-19 torsdag 14., mandag 18. og onsdag 27. september hvor alle beboere kan komme innom og diskutere prosjektet. Arkitekten vil også være tilstede.
3. Ekstraordinær generalforsamling for å vedta at andelseierne ønsker en utbygging, antakeligvis okt/nov 2017
4. Rammesøknad nov/des 2017
5. Kontrahering av entreprenør, 1. halvår 2018
6. Søknad om igangsettingstillatelse og byggestart 2. halvår 2018
7. Ferdigstillelse 1 år etter byggestart

Ring gjerne eller send epost til styreleder Anette Fjeld (98023311/afj@olavolsen.no) med innspill til forslaget. Ved spørsmål som stadig gjentar seg legges disse til Q&A`en slik at andre i borettslaget også får informasjonen.

 

Last ned tegninger:

Tegninger skisseprosjekt