Velkommen

Orebakken er et svært hyggelig borettslag i Oslo vest bestående av 430 leiligheter fordelt på 13 blokker. Vi ligger nydelig til like ved Voksen skole og Røa.

Orebakken er et bilfritt, solfylt og svært barnevennlig borettslag uten gjennomgangstrafikk av noe slag og med store parkmessige friområder mellom blokkene. Det er flotte turmuligheter til Bogstad og Sørkedalen.

Orebakken er et veldrevet, trygt, stille og fredelig borettslag med beboere som trives svært godt.

På denne siden blir det lagt ut informasjon fra styret. Denne informasjonen vil også ofte bli lagt i beboernes postkasser eller som oppslag i oppgangen.

Resultater fra generalforsamlingen

På generalforsamlingen i borettslaget mandag 21. juni 2010 ble det vedtatt med 111 mot 54 stemmer at det blir rehabilitering av eksisterende parkeringshus. Det vil altså ikke bli revet og bygget nytt parkeringshus.

Generalforsamling mandag 21. juni 2010

Det avholdes ordinær generalforsamling i borettslaget mandag 21. juni 2010 kl. 17. 45 i Voksen kirke. På side 2 i innkallingen står det ved en inkurie tirsdag 21. juni.

Bruk av gjesteparkeringplasser til loppemarked

Voksen skoles musikkorps arrangerer loppemarked 8. og 9. mai 2010. På grunn av bygging av den nye idrettshallen ved Voksen skole, kan ikke loppemarkedet bruke grusbanen på den andre siden av skolen som parkeringsplasser. Orebakken borettslag har derfor gitt korpset tillatelse til å la loppemarkedets kunder parkere på våre gjesteparkeringsplasser denne gangen.

Parkeringshuset

Som informert om gjennom 2009 må parkeringshuset rehabiliteres eller det må erstattes av et nytt. Dette skyldes korrosjonsskader i armeringen, jf Informasjonsbrev nr 2 og 3 i 2009 som du kan finne på www.orebakken.no/dokumenter.htm. Beboerne vil på generalforsamlingen i 2010 bli invitert til å ta stilling til om det skal bygges nytt parkeringshus. Blir det ikke 2/3-flertall for nytt parkeringshus vil styret gå i gang med å rehabilitere eksisterende parkeringshus. I innkallingen til generalforsamlingen vil det bli redegjort for de to alternativene, herunder kostnadsanslag og konsekvenser for felleskostnadene (husleie).

Styret har per mars 2010 ikke konkludert om vi vil anbefale rehabilitering eller nybygg.

Rehabilitering av balkongfasader

Styret har inngått avtale med et prosjekteringsfirma som vil utrede ulike alternativer for oss når det gjelder oppussing av balkongfasadene. Et gjennomgående problem de siste årene er at malingen flasser etter kort tid. Et aktuelt alternativ kan, som tidligere informert om, bli at eksisterende maling fjernes, balkongskader utbedres og ny maling påføres. Firmaet vil også vurdere om det finnes gode løsninger for avrenning av vann fra balkonger som stedvis er et problem. Utredningsarbeidet vil starte over påske – og vi forventer at arbeidene med balkongfasadene starter opp i løpet av 2010 og vil strekke seg ut i 2011.

Dugnad 29. april 2010

Vårens dugnad blir torsdag 29. april fra kl. 17:30. Det er selvsagt lov å ta i et tak tidligere på dagen også, eller andre dager hvis du ønsker det. Vi raker plener og samler grus utenfor blokkene våre. Det er fint om en gjeng også kan ta en runde rundt parkeringshuset og i ballbingen. Grus og annet rask samles i godt synlige hauger, som vil bli hentet av vaktmesteren. River, spader og søppelposer hentes utenfor Landingsveien 82. Vi har også noen river til de minste. Når din innsats er fullført ber vi om at utstyret leveres tilbake der det ble hentet.

Kl. 19:00 vil det bli delt ut brus og boller til barna og forfriskninger til de voksne utenfor Landingsveien 82.

Bytte av renholdsfirma for trappevask mv.

Med virkning fra 1. juni 2010 vil vi bytte renholdsfirma som utfører trappevask i borettslaget. Firmaet heter Økonomiske Løsninger AS (www.losninger.no). Det samme firmaet vil også ha ansvar for rengjøring av overnattingslokalet og trimrom. Den nye avtalen sparer borettslaget for ca. 95 000 kroner pr år. Renholderne skal som før kvittere på oppslått skjema i oppgangene for utført renhold.

Eventuelle klager på renholdet skal rettes til styret så vil vi ta forholdet opp med firmaet.

Frist for forslag til generalforsamlingen

Vi ber om at forslag som ønskes behandlet på ordinær generalforsamling 2010 er oss i hende innen 26. april 2010. Dato for generalforsamlingen er foreløpig ikke fastsatt, men blir trolig ikke før i juni.

Styrevakter første torsdagen i måneden

Etter at vi fikk nøkkelbrikkesystemet på plass og vi nå kun har nøkler, nøkkelbrikker, ventiler og portåpnere til salgs er pågangen på styrevaktene på torsdager blitt vesentlig redusert. Fra og med mai 2010 innfører vi derfor månedlige styrevakter som en prøveordning. Styrevaktene vil fra og med mai måned være på første torsdagen i hver måned. Faller torsdagen på en helligdag vil vi ha styrevakt torsdagen etter.

Kontorvakten til daglig leder vil som før være på tirsdager mellom kl. 10 og 11. Telefon 22 14 95 78.

Vi vil i denne forbindelse minne om at spørsmål til styret kan sendes til styret@orebakken.no. Dersom noe haster veldig, for eksempel du mangler nøkkel til oppgangen eller trenger (ny) nøkkelbrikke mv. kan du også ringe til styrets medlemmer utenom kontorvaktene. Telefonnumre til styrets medlemmer finner du på www.orebakken.no/personer_verv.htm. Vi vil likevel be om at beboerne i størst mulig grad planlegger slik at de kan få hjelp på kontorvaktene.

Vil du ha denne informasjonen også på e-post?

Hvis du vil ha informasjonsbrevene på e-post så gi oss en beskjed til styret@orebakken.no (de som allerede får informasjonsbrevet på e-post trenger ikke å gi beskjed.

Hvis du endrer e-postadresse så er det fint om du gir oss din nye adresse.

Orebakken borettslag på Facebook!

Viste du at Orebakken borettslag har egen gruppe på Facebook? Gruppen har per mars 2010 40 medlemmer og det er plass til flere! Ta et søk på Orebakken og meld deg inn i gruppen. Start en debatt og kommuniser med andre beboere.

Generalforsamlingen 2009

Borettslagets generalforsamling for 2009 ble avholdt i Voksen kirke 9. juni. Innkalling og referat fra generalforsamlingen kan du finne under Dokumenter.

Det var ingen saker til behandling og valgkomiteens forslag til personer i tillitsverv ble valgt med akklamasjon. I tillegg ble valgt en person til i valgkomiteen og to personer til i Aktivitetsutvalget.

Utleielokalene i juli

Borettslaget har sommerstengt i juli. Det betyr at dersom du skal ha overnattingsrom og Dagligstuen i juli eller de første dagene i august så må disse bestilles i løpet av juni.

Har du nøkkelbrikke kan lokalene bestilles på e-post, styret@orebakken.no. Trenger du nøkkelbrikke må denne kjøpes i kontortiden på tirsdager kl. 10-11 eller torsdager kl. 18.30-19.30.

Styrevakter og kontortid i sommer

Siste kontorvakter før sommeren er torsdag 25. juni kl. 18.30-19.30 og tirsdag 30. juni kl. 10-11. Første kontorvakt på kveldstid etter sommeren blir torsdag 6. august kl. 18.30-19.30. Første kontorvakt på dagtid tirsdag kl. 10-11 blir 18. august.

Bamsehagen barnehage har ledige plasser fra høsten

Bamsehagen barnehage leier lokaler av borettslaget i Landingsveien 110. Barn i borettslaget har prioritert plass i barnehagen. De tar i mot barn over 3 år. Barnehagen har ledige plasser fra i høst. Har du selv behov for barnehageplass eller kjenner du noen som trenger plass, så ta kontakt med barnehagen på telefon 22 14 82 62.

Generelle opplysninger om Bamsehagen.

Se også Bamsehagens egen hjemmeside.

Se dessuten kommunens side om Bamsehagen.

Oppgi telefonnummer ved henvendelser til styret og daglig leder

Vennligst oppgi telefonnummer på dagtid og kveldstid ved skriftlige henvendelser til styret (e-post og brev). For enkle henvendelser kan vi svare deg på telefon eller vi kan kontakte deg hvis vi har et oppklarende spørsmål til saken.

To startnumre mangler etter Orebakkens barneskirenn

Stor glede blant store og små på Orebakkens barneskirenn

Til sammen 70 barn startet i skirennet! De fleste fra Orebakken, men også noen barn som tilfeldigvis var i akebakken. I det varme og milde været var smøreforholdene vanskelige, men siden løypa var helt paddeflat kom alle barna seg vel i mål med hevet hode og ble stolte mottakere av en gullmedalje. Her var alle vinnere! Etter målpassering vanket det boller og saft til barna.

Tusen takk til Aktivitetsutvalget for nok et flott arrangement!

Rehabilitering av parkeringshuset

Veisalting om vinteren fører til at bilene drar med seg saltholdig vann inn i p-huset. Slik saltholdig vann fører til korrosjon på armeringen i betongen. Korrosjon betyr at det skjer en oppløsning av metall (armeringen) gjennom en kjemisk reaksjon. Hvis man drar parallellen til jern kan man si at armeringen ruster.

På de tre øverste dekkene i p-huset ble det på slutten av 1990-tallet lagt støpeasfalt for å beskytte armeringen i betongen mot saltholdig vann og dermed mot videre korrosjon. Før støpeasfalt ble påført hadde dekkene vært utsatt for veisalt siden p-huset ble oppført. Erfaringer fra tilsvarende p-hus har vist at støpeasfalt ikke stopper den allerede pågående korrosjonen av armeringen. Undersøkelser av betongen under støpeasfalten i vårt p-hus viser stor korrosjon på alle de undersøkte stedene. Parkeringshusets bæreevne reduseres over tid som følge av slik korrosjon.

Hele tilstandsrapporten for parkeringshuset kan fås ved henvendelse til styret. Sender du en e-post til oss på styret@orebakken.no får du rapporten i farger som en pdf-fil. Kopi av rapporten i svart/hvitt kan fås i kontortiden. Slik styret ser det står borettslaget overfor tre alternativer:
1. Rehabilitering av eksisterende parkeringshus. Dette kan for eksempel løses ved bruk av elektrisitet, såkalt katodisk beskyttelse. Estimerte kostnader: 33-37 millioner inklusive rehabilitering av fasadene og tak på parkeringshuset. Ved låneopptak innebærer det en økning i andel fellesgjeld på ca. 77 000 til 86 000 kr pr. leilighet.
2. Bygge nytt parkeringshus. Dersom undersøkelsene peker på behov for omfattende forsterkninger av p-huset kan en vurdere å rive og bygge nytt p-hus. Estimerte kostnader: 90 millioner. Ved låneopptak innebærer det en økning i andel fellesgjeld på ca. 210 000 kr pr. leilighet. Riving av p-hus kommer i tillegg.
3. Bygge nytt parkeringshus kombinert med nye leiligheter. Som under alternativ 2, men der en bygger leiligheter på toppen av p-huset, eventuelt også en leilighetsblokk der hvor gjesteparkeringen/utleieplassene er i dag. Salg av leiligheter kan komme til å finansiere hele eller deler av byggekostnadene for nytt p-hus, samt leilighetene. Dersom man ønsker dekket alle byggekostnadene med denne løsningen kan det medføre at man må bygge med høyere utnyttelsesgrad av området enn i dag (høyere) blokk(er) og små leiligheter.

Styret vil legge alternativene over frem for avgjørelse i en generalforsamling. Vi tar sikte på å gjennomføre et eller flere informasjonsmøter for å presentere problemstillinger og løsningsforslag. Det er imidlertid mye som må forberedes før dette kan legges frem for beboerne. Det er ikke realistisk at dette er klart til førstkommende ordinære generalforsamling. Hvis det er nødvendig av hensyn til fremdriften i prosjektet vil vi kalle inn til en ekstraordinær generalforsamling.

Vi vil understreke at vi har fått bekreftet av eksperter at p-huset er trygt å bruke. Vi ser imidlertid ingen grunn til å ”skyve” på problemene og bruke penger på midlertidige betong- og malingsarbeider.

Rehabilitering av balkonger

Betongskader og korrosjon er også et problem på balkongene. Dette handler om de delene av den utvendige bygningsmassen som er malt hvit. Korrosjonen på balkongene skyldes trolig at betongen er tilsatt klorider (salt) under støping. Klorider ble tilsatt betongen slik at den skulle herde fortere. Tilstandsrapporten vi har fått laget for balkongene konkluderer med at dagens overflatebehandling av betongen på balkongene er mangelfull med tanke på å bevare betongen i fremtiden. Omfanget av denne rehabiliteringen vil trolig innebære at eksisterende maling fjernes, balkongskader utbedres og ny maling påføres. Hele tilstandsrapporten kan fås ved henvendelse til styret, jf. punktet over om rehabilitering av p-hus.

Inntil omfanget av rehabiliteringen av balkongene er avklart må vi be om at det ikke monteres ny balkonginnglassing, nye markiser, elektriske installasjoner (stråleovn, lamper mv) eller legges keramiske fliser, treheller etc. på balkong.

Estimerte kostnader: 30 millioner. Ved låneopptak innebærer det en økning i andel fellesgjeld på ca. 70 000 kr pr. leilighet.

Økning i felleskostnadene (husleie)

Orebakken borettslag har i dag lav fellesgjeld, både målt i kroner og som andel av leilighetens verdi. En 3-romsleilighet har for eksempel en fellesgjeld på ca. 36 000 kr. Vi står derfor godt rustet til å ta opp nye lån for å finansiere større rehabiliteringsprosjekter som omtalt over. Ved utgangen av 2008 hadde vi ca. 8,2 millioner kr på konto. Vi kommer likevel ikke utenom at det vil være behov for økning i felleskostnadene. Styret har derfor kommet til at felleskostnadene økes med 10 % gjeldende fra og med mars 2009. Hvilket nivå felleskostnadene vil være i årene fremover er vanskelig å tallfeste. Dette avhenger blant annet av løsning for rehabilitering av p-hus og balkonger og renteutviklingen. Styret tror vi går inn i en tid der det er gunstig å gjennomføre større rehabiliteringsprosjekter.

Oppussing av felleslokaler er ferdig

Overnattingsrommene og trimrom er ferdig oppusset. Kontorplass for daglig leder/styret og deler av Bamsehagen barnehage er også pusset opp. Styret har fått mange positive tilbakemeldinger på hvor fint det har blitt. Det er også byttet ut enkelte lekeapparater utenfor Bamsehagen barnehage (på baksiden av Landingsveien 110). Blant annet er det kommet en ny lang sklie og et klatrestativ der. Lekeapparatene er et spleiselag mellom barnehagen og borettslaget. Lekeapparatene kan brukes av barn i borettslaget utenfor barnehagens åpningstid.

Prisen for overnattingsrommene er kr 200 pr. natt pr. rom uavhengig av antall gjester (utsjekking innen kl. 14). Dagligstuen koster kr 250 pr. dag (utsjekking innen kl. 12 dagen etter). Adgang/bruk av trimrom koster kr 900 pr. husstand pr. år.

Ønsker du å benytte deg av felleslokalene kan disse bestilles på e-post, styret@orebakken.no eller ved henvendelse i kontortiden.

Nøkkelbrikke blir obligatorisk for felleslokalene

Fra i dag må man ha nøkkelbrikke for å leie Dagligstuen og overnattingsrommene eller bruke trimrommet. Nøkkelbrikke kjøpes i kontorvaktene og koster 300,- kr. Hver andelseier kan kjøpe flere nøkkelbrikker. Døren åpnes ved at nøkkelbrikken holdes foran leseren som står ved siden av døren.

Formalisert samarbeid mellom vaktmesterne i Jarbakken og Orebakken borettslag

Det har lenge vært et nært og godt samarbeid mellom borettslagene innenfor drift- og vaktmestertjenester. Felles anskaffelse og bruk av enkelte driftsmidler, gjensidig hjelp for å ta ”arbeidstopper” hos hverandre, koordinering av ferieavvikling for å opprettholde vaktmesterberedskapen m.v. er eksempler på dette. Samarbeidet er nå formalisert gjennom en avtale mellom borettslagene, foreløpig gjeldende ut 2009. Jarbakkens vaktmester skal arbeide i gjennomsnitt 20 % av sin tid i Orebakken, som er det største borettslaget

Råte i utvendig karm småvinduer – registrering av skadetilfeller

I flere leiligheter er det registrert råteskader i utvendig bunnkarm til småvinduer som ikke vender mot balkong. Det er viktig å få utbedret dette, også for å unngå eventuell følgeskade (f.eks. vanninntrenging og skade på veggfeltet under). Vi ber derfor alle beboerne om å inspisere karmene i nevnte vinduer i leiligheten og melde fra til styret hvis det oppdages slik skade (det er borettslaget som bekoster slikt utvendig vedlikehold av fasaden). Skaden meldes fortrinnsvis på e-post, styret@orebakken.no eller ved å legge en lapp i postkassen til styret. Husk å oppgi telefonnummer på dag- og kveldstid.

Det digitale bakkenettet og betydningen for oss

For oss som får TV-signalene gjennom kabel vil det digitale bakkenettet ikke ha noen som helst betydning. Du trenger altså ikke kjøpe en såkalt dekoderboks som det omtales så mye om i media. Canal Digital som leverer TV-signalene til oss vil fortsatt sende analoge signaler som i dag gjennom TV-kabelen. Du vil derfor kunne se TV akkurat som du gjør i dag også etter at det analoge bakkenettet skrus av i mai neste år. Canal Digital har sagt at de vil sende analoge signaler gjennom kabel-TV minst frem til 2010.

I tillegg til signalene fra Canal Digital tar Orebakken ned noen TV-kanaler gjennom en TV-antenne på den ene høyblokken. Disse signalene sendes ut på kabelnettet vårt og vi får disse inn på TV-en selv om det skulle oppstå brudd på signalene fra Canal Digital (noe vi opplevde 11. og 12. desember). Disse signalene vil vi miste når det analoge bakkenettet slukkes i mai neste år. Så hvis du har NRK, TV2 eller TV Norge stilt inn på TV-antennen på høyblokken må du før mai neste år søke på TV-en din etter de samme kanalene som leveres av Canal Digital.

Og med fare for å forvirre: Hvis du ønsker digital-TV så kan dette bestilles av Canal Digital mot en årlig avgift. Da må du kjøpe en dekoderboks av Canal Digital. Digital-TV gir bedre bilde og lyd på TV-en din og du får også mulighet til å abonnere på en rekke kanaler som ikke ligger i den pakken av TV-kanaler som borettslaget abonnerer på. Les mer om dette på Canal Digitals hjemmesider; www.canaldigital.no eller ring kundeservice på tlf. 06090.