Fagbetong har utarbeidet en fremdriftsplan som er oppdatert per 1. november (datert 27. oktober). Denne planen viser at prosjektet vil pågå fram til høsten 2012. Det er viktig å merke seg at dette er planer basert på gjennomsnittlig tidsbruk for hver bygning. Enkelte bygninger kan ta lengre tid enn det som er planlagt av ulike årsaker.

Styret og daglig leder får en del spørsmål i forbindelse med balkongrehabiliteringen. Vi har laget en samling ofte stilte spørsmål med svar her: FAQ-balkongrehabilitering2011.pdf.

Styret har også utarbeidet et svar på et brev fra beboere i blokken med nr 110-114 som også kan være av interesse.

Antennene og satelittmottaksutstyret som stod på taket av Landingsveien 82 er nå fjernet. Dette mottaksutstyret ble tidligere brukt av Sameiet Hovseter Kabelnett, men har i de siste årene ikke vært i bruk. Festene for mastene til dette utstytet har dessuten medført slitasje og lekkasje som det er viktig å få rettet opp.

Etter at kommunen startet med sortering av avfallet i grønne og blå poser har det blitt et problem at de grønne posene med matavfall av og til sprekker når de kastes ned i søppelsjakten. Det er viktig å ikke pakke posene for fulle, og knyte dem godt igjen.

Spesielt de av oss som bor øverst i høyblokkene oppfordres til å være ekstra påpasselig med å pakke inn matavfallet, da det her er et høyt fall ned til avfallsbeholderen ved siden av inngangen.

Skilleplaten mellom balkongene byttes ut ved rehabiliteringen av balkongene. Den nye skilleplaten er laget av ugjennomsiktig glass. Den nye skilleplaten kan derfor knuses, så vi må i større grad enn tidligere passe på at vi ikke treffer denne platen med spisse eller harde og tunge gjenstander. Glasset kan knuses for evt. rømming mot nabobalkong og vil da bli oppløst i småbiter (iflg. entreprenøren).

Det som er kloss inntil glasset vil man kunne se noe mer tydelig på den andre siden. Et av målene med den type skilleplate vi har i vårt borettslag (dvs. både de gamle og de nye) er at det skal slippe gjennom noe lys. Vi oppfordrer derfor til å ikke henge opp gardiner eller persienner foran skilleplaten. Spesielt oppfordrer styret til en hensynsfull bruk av farger i denne sammenheng.

Den til enhver tid gjeldende fremdriftsplanen for balkongrehabiliteringen er slått opp på oppslagstavlen over postkassene i hver oppgang. Se også her på www.orebakken.no.

På hjemmesiden er det også lagt ut et dokument med ofte stilte spørsmål i forbindelse med rehabilteringen. Dette dokumentet kan også fås i papirform ved henvendelse til styret.

På grunn av problemer med asbeststøv kan prosjektet ta 4 måneder lenger tid enn planlagt, og derfor ikke bli ferdig før i november 2012.

Ventilasjon for leilighet i underetasje i lavblokk (ikke gjennomgående) er nå løst på en tilfredsstillende måte for beboere, og denne løsningen er godkjent av Arbeidstilsynet. For å få tilfredsstillende ventilasjon av underetasjene er avtrekksviftene i blokken justert opp til full hastighet i anleggsperioden, som kan medføre noe mer støy fra avtrekksventilene i leilighetene.

Tidligere er det orientert om at balkongrehabiliteringen totalt ville beløpe seg på 35 mill. Siste kalkyle inkludert asbestkostnaden er 42 mill. Orebakken er et stort borettslag, så utgifter i denne størrelsesorden er helt innenfor hva man må forvente i forvaltningen av en slik type bygningsmasse. Borettslaget har for øvrig en svært god og robust økonomi. Idet balkongrehabiliteringsprosjektet tok til hadde borettslaget mer penger i oppsparte midler enn i gjeld, sannsynligvis for første gang i borettslagets historie.

For øvrig går prosjektet som planlagt.

Dagens husleie er i følge likviditetsanalysen borettslaget fikk utført i vår antatt å være tilstrekkelig til å dekke utgiftene til rehabiliteringen av balkongene i tillegg til den planlagte rehabiliteringen av parkeringshuset. Utgiftene til rehabiliteringen av parkeringshuset er imidlertid usikre.

Vi vil gjøre oppmerksom på muligheten til å få refundert deler av beløpet ved baderomsrehabilitering til skifte av sluk/rør.

Refusjonsbeløpet er økt til 7000 og 16500. Se hjemmesiden for detaljer om hvordan du går fram før du bestiller og etterpå når du ber om refusjon.

Husk at det er selve rørleggeren som utfører rørutskiftingen som må dokumentere å være FFVgodkjent.

Det har vist seg at det ikke har vært behov for container ved hver blokk når den rehabiliteres. Derfor vil det bli satt opp container fire ganger i året som vanlig.

Styret ønsker at vi ikke starter rehabiliteringen av parkeringshuset før vi er ferdig med rehabiliteringen av balkongene. Dette for å skåne beboere og for at borettslaget skal kunne ha bedre kapasitet til å følge opp prosjektene. Borettslaget har fått utført en utredning som sier at parkeringshuset fortsatt er trygt å bruke, selv om prosjektet på grunn av forsinkelsene i balkongrehabiliteringen ikke skulle starte før nærmere jul 2012 og holde på i et år.

En portåpner til plan 3 er på avveie. Styret oppfordrer alle om ikke å oppbevare portåpner i bilen. Generelt oppfordrer vi til økt oppmerksomhet fra alle med plass på plan 3.

Styret har observert at vaskingen utført av vaskebyrået har vært for dårlig den siste tiden. Vi har også fått melding om dette fra beboere. Dette gjelder også felleslokalene. Det har ikke blitt bedre etter at vi har tatt opp forholdet med byrået. Vi har derfor sagt opp kontrakten med byrået, og vi regner med å ha et nytt vaskebyrå på plass i november.

En oppdatert fremdriftsplan pr. 12. august viser hva som er planlagt for de neste tre blokkene. I oktober kommer en ny fremdriftsplan som er finjustert. Entreprenøren trenger denne tiden frem til det for å høste litt mer erfaring i forhold til hvor lang tid vi nå vil bruke. Stueside på de resterende blokkene kommer til utførelse først på nyåret og er derfor ikke satt inn i planen ennå.

Den fremdriftsplanen som ble utarbeidet pr 10. juni er vi dessverre en del forsinket i forhold til på grunn av funnene av asbest.

Entreprenøren er dessverre ikke klare til å justere fremdriftsplanen ennå. De opplyser at det foreløpig er vanskelig å anslå hvor lang tid dette vil ta og at de trenger noe tid til å skaffe seg erfaring. Entreprenøren har lovt at det skal komme en ny fremdriftsplan i august.

Entreprenøren opplyser at blokk 116-120 vil starte opp som "planlagt". De kommer til å bruke lenger tid enn planlagt på 110-114 og 116-120, men hvor lang tid er uvisst. Fra og med blokk 122-126 blir det forskyvninger i oppstart i forhold til planen som ble utarbeidet 10. juni.

Det er oppdaget asbest i selve betongen under rehabiliteringen av balkongen. Selv om det er snakk om små mengder, er vi som byggherre nødt til å følge strenge regler for riktig behandling av dette.

Prosjektet hadde møte med Arbeidstilsynet 30.06.2011. Forholdet knyttet til asbest ble diskutert etter en forutgående befaring på Landingsveien 88-92. Under den innledende befaringen ble Arbeidstilsynet orientert om problemstillingen, og fikk ved selvsyn se asbestholdige biter i betongen der det på forhånd var foretatt meislingsarbeider som del av de mekaniske reparasjonsarbeidene.

Det er fastslått at de påviste asbestbitene er såkalt hvitasbest. Hvitasbest inneholder 8-9 % asbestfibere. Asbestfibrene er hardpakket, og vanskelige å frigjøre fra platene. Faren for spredning er derfor vurdert som relativt liten, og betydelig mindre enn for andre asbestholdige materialer. Det er et fåtall asbestholdige biter i betongen, slik at det totale asbestinnholdet er vurdert som meget lite, antagelig i størrelsesorden noen promille.

All meisling ble stanset da det ble oppdaget at betongen inneholdt biter av asbest.

Asbestbitene er sannsynligvis oppknuste biter fra asbestplater. Dette er sannsynligvis rester man har hatt på byggeplassen, og som er hevet i forskalingen før støp. Foreløpig er det funnet asbestholdige biter i søyler og vanger. I balkongplaten er det foreløpig ikke funnet asbestholdige plater, men det utelukkes ikke at det kan forekomme. De prefabrikkerte brystningselementene inneholder høyst sannsynlig ikke asbest fordi de er støpt på fabrikk og levert ferdige på byggeplassen.

Til nå er det funnet asbestholdige biter i betongen fra de tre blokkene det er gjort arbeider på (Landingsveien 94-98, 88-92 og 110-114).

I forbindelse med det etterfølgende møtet påpekte Arbeidstilsynet at arbeiderne til Fagbetong får de største belastningene som følge av påvist asbest, og at det er de som trenger den størst grad av beskyttelse.

Når det gjelder tiltak for å redusere/eliminere fare for at asbest trenger inn i leilighetene vil alle åpningsbare vinduer og dører, i tillegg til ventiler på forhånd bli tapet av Fagbetong på utsiden. Det er viktig at beboere ikke lufter fra de balkongene hvor arbeider pågår. Det er tidligere informert om at lufteventiler, vinduer og balkongdører skal holdes stengt under arbeidene.

Ventilasjonssystemet i borettslaget er basert på “undertrykk”. Det vil si at det på taket av hver blokk er ventiler med en vifte som går hele tiden. Denne suger luft fra 3-4 ventiler inne i hver leilighet (kjøkken, bad, toalett og bod). Dette skaper et undertrykk inne i leiligheten slik at det alltid skal sirkulere luft inn ventiler og åpne vinduer i leiligheten. Dersom balkongdør eller ventil ikke holdes tett, vil derfor asbeststøv kunne trekke inn i leiligheten.

Fagbetong vil sende 6 av sine ansatte på asbestsaneringskurs førstkommende mandag og tirsdag. Deretter vil meislingsarbeider og sliping av balkongoverflatene ble utført overensstemmende med Arbeidstilsynets retningslinjer for utvendig sanering. Av de forhold beboerne særlig vil se er at det blir satt opp høyt byggegjerde foran de balkongene som rehabiliteres. Byggegjerdene vil få et skilt der det står at asbestsanering foregår. Det har vært, og det er nå enda viktigere at det ikke klatres i stillaset, eller ferdes på innsiden av byggegjerdet.

Av overnevnte grunn vil rehabiliteringsarbeidene bli noe dyrere enn forutsatt grunnet de ekstra tiltak som nå må iverksettes. Det er imidlertid for tidlig å si hvor mye dyrere arbeidene vil bli. I tillegg å bli dyrere, vil rehabiliteringen ta lenger tid enn først forutsatt. Det er kun asbeststøv som er helseskadelig, støv som dannes når betong med asbestbiter hugges opp.

Prosjektet har rutinemessig varslet bydelsoverlegen, i tilfelle noen vil ha ytterligere informasjon vedrørende asbest og de helsemessige konsekvenser dette kan medføre.

Den til enhver tid gjeldende fremdriftsplanen for balkongrehabiliteringen er slått opp på oppslagstavlen over postkassene i hver oppgang og her på www.orebakken.no. Da mengden av nødvendige betongarbeider varierer en del fra blokk til blokk, vil større eller mindre avvik fra fremdriftsplanen alltid kunne forekomme.

Kjøkkensiden av blokken 110-114 vil bli tatt i juli 2012 når Bamsehagen barnehage er sommerstengt.

Dersom du har elektriske installasjoner, ledninger, kontakter eller liknende som er på eller i kontakt med den hvitmalte delen av balkongen, husk å bestille elektriker i god tid for å få fjernet dette. Støy under balkongrehabiliteringen

Det er uunngåelig at betongrehabiliteringen skaper støy som også vil merkes godt innendørs og de fleste arbeidsoperasjoner innbefatter støyende arbeider. Av de ca. 7 ukene som er satt av per side for hver blokk (kjøkkensiden i lavblokk 4 uker), kan det ventes mest støy de 2 første ukene i forbindelse med grovpigging av betong.

Det ble avholdt ordinær generalforsamling i Orebakken borettslag torsdag 9. juni. Vi takker det avgåtte styret, og spesielt tidligere styreleder Rune Fjørtoft for det gode arbeidet som er gjort. Jon Magne Nielsen ble valgt til ny styreleder og Dag Mykland og Vibeke Grønning ble valgt inn som nye styremedlemmer.

Styret takker for fremmøtet og godt avholdt generalforsamling.

Årets ordinære generalforsamling avholdes i Voksen kirke 9. juni 2011 kl. 1745.

Vi har fått noen henvendelser om arealet på leilighetene i forbindelse med at skatteetaten ba om oppmåling av leilighetene for alle som eier leilighet innen 15. oktober.

På nettsiden til borettslaget ligger en oversikt og plantegning over alle leilighetstypene i borettslaget med angivelse av et areal som inkluderer boden. Se http://www.orebakken.no/leilighetstyper.htm eller i Orebakkenpermen.

For eksempel vil leilighetstypen fireroms gjennomgående leilighet i lavblokk ha et oppgitt areal på 92,7 m2. Det er også oppgitt på tegningen at arealet på boden er 3,9 m2. Etter vårt skjønn vil arealet skatteetaten ba om være hele arealet inne i leiligheten unntatt boden, altså 88,8 m2.

Vi har kontrollmålt originaltegningene (målestokk 1:50) for to av leilighetstypene i borettslaget og fant i begge tilfeller at det oppgitte arealet på tegningene er lik boarealet pluss bodarealet. Det er da rimelig å anta at dette gjelder for alle leilighetstypene. Hverken balkonger eller kjellerbod regnes med i det oppgitte arealet.